第二章-投資型套房的注意事項及評估準則-告訴你!眉角在哪裡?
說到了投資套房-算是投資房地不動產的入門項目!!許多資深投資客剛開始也都是經由投資套房產品來累積獲利的經驗..當然也學習諸如條件評估.裝潢設計.水電基礎工程.財務槓桿計算的學問..
所以想成靠投資套房還穩定獲利不是夢想!!但諸多的細節要掌握好...才不會淪為自己被房產套牢的...*套房客*
總括來說-市面上常流通的套房類型如下:
1.整棟獨立單間- 係指原本的建築設計就以套房形式規劃及施工!總體來說其水電管路的配置是最為可靠安全的!有的還有警衛管理!!
2.整層公寓改裝- 係指自有或購入舊有公寓.加以改變結構及水電管線分佈和隔間.
3.整層華廈改裝- 係指自有或購入舊有電梯華廈.加以改變結構及水電管線分佈和隔間
4.整棟透天改裝- 係指自有或購入透天宅.加以改變結構及水電管線分佈和隔間
買屋改裝的注意事項及細節!今天不多談!因為那又是一個會打字打到手痠的漫漫長篇.今天來談的是單單就以獨立單間的套房來做評估的要點介紹--
首先!你的手上有些資金想要轉進投套產品想穩定獲利!!你需要注意哪些事呢?
第一件事---地段區域的挑選
(LOCATION. LOCATION. LOCATION)會講三次..代表它很重要!!
因為直接關乎於你的獲利.租客的來源穩定性以及否順利出脫的關鍵因素!!
我們都知道..投套型的產品最終的目的就是租給人.由租客穩定的每月租金來創造利潤..那既然是要租給人住的!其生活機能及屬性的挑選就顯得非常重要了..試想若是你自己有需要在外租屋..你會想租何種區域.何種生活機能..就會想通了...租給想租的人..租給需要租的人.租給長期需要租的人...大概是這個概念..
一般說來..熱門投套的聚集區域不乏為下列地區
1.就業密集的大型工業區周遭(像竹科或其他廠商數量規模大的特定工業區)
2.各大車站周遭(台鐵站.捷運站.公車站及車流.人流量大的區域)
3.各大學區周遭(高中.高職.大專.大學.技術學院等等)
4.各縣市的鬧區及商業區
5.特定明星學區(要入籍的)
當然以目前台灣產業的萎縮及少子化的影響下..部分特定區域的投套產品其獲利的狀況也會下滑!!所以地段區域的挑選非常重要!!
第二件事---你想賺多少??你能賺多少?(預算的評估及設定獲利率)--
假設你現在是或者曾經是在公司的業務單位任職!勢必知道.在任何形式的案件要展開前須要抓出預算.達成機率.獲利可行的評估.後續才是項目的大綱及細節擬定!以確保案件推行順利及成功!
所以資金的投入前你必須設定獲利率!!在各個不同縣市所設定的獲利率也不同..因為各縣市地區的行情也不同..取得成本也不一樣!!像新北市來說的獲利率2%~2.5%算是不錯的了..新北市能有3%~4%也算很好的了..像筆者任職的新竹地區就有5%~7%的投報率..原因在於取得的成本不同..像台北市的套房動輒一坪達8~90萬..就算月租15000元.投報率也不到2%..
當然如果你是普通投資客的話!!這些獲利率還要扣除銀行的貸款利息(如果你有貸款的話)...所以..真正拿到手上的獲利還要下調...
一般來說..若想在投套市場賺到比普通投資客多一點的利潤!建議以6年為一週期!只要你挑的區域是正確的!屆時脫手時還能多ㄧ筆增值的獲利.為什麼要六年呢?? 因為.. 1.銀行的寬限期一般不超過6年 2.符合自住條件須滿6年(獲利400萬內免課房地合一稅)
第三件事---選定了區域!有了初步的評估後!就可以打給孰悉且互動良好的房仲人員多看屋.一方面評估實際屋況.細心看屋!大膽出價!
堅持屋況太差.結構不安全的房子.再便宜也不碰的原則..不要因為貪便宜..屆時連脫手都成為問題..找再厲害的房仲都不一定賣得掉!更別說持有期間金額不低的修繕成本!還有疲於奔波於房客對屋況抱怨事項的處理!相信我..那會是一場惡夢~~
建立與房仲營業員良好的往來關係!對優質投資客來說相當重要!!
優質案件會優先通知你!優先安排現場帶看!與賣方端的議價或銀行的貸款額度送估甚至幫忙爭取更好的貸款條件.日後的基本維護及招租工作..都能由房仲營業員幫你打理!!有錢大家賺!是維持良好互動的不二心態!!別忘了..1050101兩稅合一制度實施後..房仲營業員的服務費(不論是買賣都需開立發票)是可以列為成本做抵扣的喔!
第四件事-最終詳細評估的提列
對於獲利的評估-筆者有建議的幾個要點-也特地製作了表格!讓讀者好朋友們看得更清楚-這可是武林秘笈喔!!
可要仔細看喔!!
就拿筆者最近才剛接到的整層華廈改套房的案子來說好了...我這邊已協助賣出!!買方是公務機關屆退人士.經由本案達成退休後每月固定的被動收入來源.藉由專業代管服務..每個月基本上只要等著存摺數字的跳升...
實際案件說明-新竹市三民國中金投套 (電梯華廈.合法裝修隔6間套房.目前一間空房) 屋齡23年 室內建坪33.12坪 總建坪42.99坪 目前租金7500元/間/月 扣除第四台.網路.水費.屋況及設備良好 每間實收7000元 交屋前將再做一次防水工程. 3~5年內可免擔心滲漏水問題!!預估830萬能成交!!讓我們看看它的評估分析..
因為已和銀行確認實貸金額.所以可以明確計算獲利!!像這筆案子目前已有多人詢問及要求看屋..因為獲利性直接(達16.1%)..相信很快就能成交結案!!當然啦..額度能估高.多多少少與筆者孰悉及往來配合的銀行還是有幫助的..
銀行間不能說的秘密--對於投資型套房很多銀行是很感冒的!一般核貸不超過成交價的一半.且不給寬限期.而總坪數不到15坪的套房申貸案件!甚至是拒絕申貸的!!
因為不想被金管會(金融監督管理委員會)扣上鼓勵炒房的大帽子也會被罰款及實施行政處罰!!..但畢竟也有例外..畢竟房仲業不只跟買賣客戶打交道.代書.銀行方面的人脈更是不可輕忽的喔!!如果自認與銀行往來密切關係不錯當然也很好!!但也別忽視了房仲業者與個別銀行間商議條件的能力!因為要銀行選擇跟一個優質客戶往來.還是跟ㄧ群有優質案件也替銀行篩選及評估客戶的房地產從業人員往來配合!!你猜!會選誰呢??
重點總結-
想成為*優質投資客*的必學絕招..
1.選擇正確的區域地段
2.事前審慎的獲利設定及孰悉區域行情
3.找優質專業的房仲從業人員配合.共同認真詳細的看屋.大膽的出價.
4.下手前的詳細獲利損益評估
5.設定6年為周期.善用銀行寬限期及自住6年獲利400萬免課房地合一稅的優惠
6.秉持'有錢大家賺'的心態與房仲業務互動往來.由房仲替自己向銀行爭取較好的申貸額度及積極地替你向賣方議價!
7.信任專業!往投報率高的縣市走!管理則可委由當地專業房仲負責!
希望筆者的淺見及實務經驗能對你有幫助!! 有相關的指教或需求可以直接來電討論喔...
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下一篇章見囉....
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