郁傑森-啟動您的美好人生

繼去年整體房地產價跌量修的大環境下.. 昌益建設機構所推出的忠孝大潤發 **忠孝世紀建案** 締造公開銷售僅十數

日.即熱烈完銷的亮眼成績.著實羨煞了不少建商同業.也更加強了該建設機構接續推案的信心.

也嗅出了自住市場上溫而不冷的味道.以及證明了.新竹市區整體自住客購屋需求的動能仍然強勁.只是對於市場上目

前所推出建案的位置.生活機能.學區.交通便利以及價位上所換算的CP值上不符預期.所以仍在保持觀望.畢竟去年底

到今年以來.新竹市區內的新建案.基本上都站上28~36萬一坪以上的價位.在經濟上的負擔來說.相對讓年輕人或有購屋

需求的人來說顯得相對沉重.                                           

這也難怪去年度的**忠孝世紀建案預售**挾著低總價且位於大潤發商圈.八大學區.交通上便利..等等優勢.在房市普遍

平淡.價格緩步下修的市場環境中.逆勢推案!還能創造亮眼成績.跌破了許多專家的眼鏡!!除了造成鄰棟麗寶美棧的銷

售壓力.也強化了該建商的接續推案信心. 

也就是大家以及去年度搶購忠孝世紀建案而不得的客戶.都引頸期盼的二期計畫. -預見幸福-

先來談談這個建案-

基地位置具體的來說.位於原新燕紡織.東光橋.公道五.東明街所圍起的範圍內(見圖一)  於規劃中 建案 設置12~15米

的4條道路.達到四通八達的道路設置.不論是通到公道五.東進路.東光路.以及穿過東光橋下通往忠孝四季.大潤發..在

在的強化了.本建案居民出入的便利性 (見圖二) 再者.本案基地由公道五轉慈雲路進科學園區路也僅需約15分鐘!!相

信對於想要購屋自住的竹科族群.也是有相當的吸引力的!!

基本上基地的北面離鐵軌約達約250公尺以上.還隔著一個東光高爾夫練習場..社區的寧靜度相對會提高蠻多的!!

  (圖一)

 (圖二)

不是新竹或目前不是新竹人的朋友看過來..帶您了解一下周邊生活.交通機能及學區介紹-

依序-忠孝大潤發 -

用走路就到的北新竹站-

一路之隔(東進路)的台肥D7商務科技園區-

預計轉型為兒童多功能園區的世博特區-

約5分鐘可抵達的愛買商圈-

約8分鐘就能抵達的公道五交流道

約5分鐘就可以抵達的公道五&經國路交叉口

位於八大學區內的-東園國小 (PS:按照學區劃分準則.除了既定學區外!會考量總人數!

以該案1236戶計算.衍生出的學齡人口將暴增.最終也許會採用東園.三民.共同學區的規劃喔)

位於八大學區內的-培英國中

如果你懶得一張一張看...來看這個!!!

整體區段來看 在方圓半徑1公里內-食.衣.住.行.育.樂. 基本上全部兼備 (到新竹最大的百貨購物中心-巨城.也只有1公

里不到)

深入分析-

基本上本案是以都市更新名義來規劃.申請.及進行.(新竹市東光段224地號等12筆土地都市事業更新計畫) (見圖三)  其實是個

蠻聰明又有效率.且符合都市更新意義的開發方式. 因為比起自行購地.再透過捐贈都市更新基金.以及道路用地的動作.申請容積

獎勵之外.還能額外獲得進行都市更新計畫的獎勵容積.(開闢公共設施.綠建築等等措施車位.等等)擴大量體的鼓勵措施.更何況

本建案的使用分區為--住商混合區--本身的法定建蔽容積達65/210 .對於之前該機構有些建案看不太懂的使用分區來說.這次

的基地使用分區應該是算大家眼中較為正常的吧..呵呵..

而該案的規模應該堪稱今年度大型建案無誤 !! (見圖四)

之前市政府調整了代金的金額.而建商也調整增加了戶數.以目前最新規劃來看-總基地面積-33648 M2 (約10178坪) (見圖五)   經過法定建蔽容積以及合乎都市更新相關規定的獎勵容積.申請後所加總的樓地板總面積來看..     

整體規劃預計上看 1236戶 含住宅(2樓以上).一樓店鋪.公益設施.辦公室(1樓) 大家都不喜歡自己安靜居住的地方或同樓層有其他

業者的辦公室或是聯絡處.本案僅一樓可以作店鋪及辦公室用..二樓以上為*純住宅區*喔!!住宅區依法規不得設立公司行號的!(見圖六)

 (圖三)

 (圖四)

 (圖五)

 (圖六)

了解過本案建的基地.以及使用分區和相關的整體規劃方向-我們來看看本案.街廓.及建築方面的規劃-

藉由全區拆除建.重新規劃.提供並建設大量公益.公共設施.以及廣植綠帶.確實在該地區有著.改善都市環境.美化市容景觀的助

益.亦可強化都市防災機能.建商本次看起來確實是朝向大型化.宜居.機能.交通便利.綠帶廣佈的建築規劃來做為大方向!! 建案內

有設置對外都可使用的兩座公園!社區內也有綠景中庭及綠化公設!相信對.應該很樂見有孩子的家長來說有孩子可以安全玩耍以及自身散步

的遊憩休閒空間(見圖七)

 (圖七)

社區店舖的規劃示意(見圖八)

 (圖八)

基本街廓規劃(見圖九)

 (圖九)

道路的規劃動線也考量到消防救災的需求 (見圖十)

 (圖十)

來看看大家夥最想知道的建築物規劃及房型規劃-  (見圖十一)

2房2廳1衛-13棟 

3房2廳2衛-27棟

4房和(3+1房大3房)2廳2衛-46棟  

總括來看-這次所預計推出的房型較以其他構建案來比較-以往建商較不太願意推的四房以及3+1大三房配置居然會位為本

建案規劃全體棟數之冠.有點顛覆了以往的印象.也算是案件的亮點之一.正常來說四房對有的建商來說會比較有排擠以及去化較

慢的效應.

因為會用掉了比較多的量體及建坪.所以比較喜歡推三房產品.可以多規劃出可賣戶數..也是目前較為市面上的主流!!

所以基本上對於有孩子或新生兒報到的家庭來說!應該會有很大的吸引力!因為可以一次到位.10~20年內就較不用再思考因為

孩子長大需要獨立空間.而再行換屋的問題!還有父母親幫忙照顧孩子.也需要房間來安置雙親!  就算還沒有小孩跟爸媽住也夠房間!!

在以全國新生兒出生率第一名的新竹來說..對身為父母的購屋族群或現有空間不敷使用的換屋族群來看!還真的算是不錯的利多!

距離新竹市已確定要設置的馬偕兒童醫院(比照林口長庚.專屬兒童及孕婦醫療)也很近...

孩子跟媽媽的健康跟照護..更能進一步的提升..

 (圖十一)

補充說明(粉紅色-4房及3+1房      淡橘色-3房    淡紫色-2房  )

全區建築規劃圖示 (見圖十二)

 (圖十二)

分區建築規劃及平面圖

甲區-細部規劃

乙區-細部規劃

當然啦!!大家最關心的...價格.??  

基於都市更新的財務試算需公告於事業計畫中..本建案的價格區間也算是有了基本的參考!!(見圖十三)

換算回來.是跟去年送件時的23.5萬/坪(均價)差不多!!

 (圖十三)

基本上因為建物的房型(2.3.4房).座落位置.樓層高度.面向景觀.住宅.辦公.店鋪.等等條件的不同!!千萬別以為就是這個價位喔..

要注意看..是"均價"喔..當然經過市府的審議通過後..建商還是會依市場及實際環境做出些許調整!!但筆者認為.差距不會太大!!

畢竟昌益機構本身的品牌定位主力並不是在高級豪華那一階的!!再來又是透過都更機制成案.價位上應該屬於平實的那一階!!

一般大眾的印象來說!都市更新的流程較為冗長..常常看媒體在報導..動不動就是1~20年(如台北文林苑.正義都更案..族繁不及

備載)

但以這個案件來看!!進度上是很有可能超前很多的!!其他都更案件中..一般卡在地主.以及地上物所有權人同意以及權利變換這

兩個程序!!

都更條例上規定 提出事業計畫前..一定要有'相當比例'的地主.及建物所有權人同意..你想想隨便一棟大樓3~40戶就好..一

人一張嘴就飽了..

更遑論就算同意了!還有權利變換的程序要走(就是以目前的房地價值.依比例.轉換計算..新的房子.土地價值.到時看還要找補多

少錢..光估價程序及權利變換的協調就要來回"N"次..要原地主及屋主的全體同意(不同意者可依法申請訴願.然後流程就一直卡著)

...也難怪拖到天荒地老!!其實縣市機關的審核流程其實都是正常在跑的!也很鼓勵都更!可以協助改善市容(道路.綠建築.公共安全改善.大量的

公益設施)!因為很多縣市政府都沒缺乏經費來支應徵收.整建.!以及懼於民粹.不願意當壞人執行強拆以及面對協調!(苗栗大埔開發及徵收事件後遺症)所以關

鍵就在實施者(建商)與地主.屋主的同意時間上(協議合建)!!

細心的你有沒有注意一件事!? 本案只有4個地主 地上物所有權人也就是這4個..所以本案在地主.業主同意上的比例是....100%  

也就是說!流程必定可以比達到都更規定比例(尚未達100%)送審的事業計畫+權利變換審查核定時程快!!.(見圖十四) 雖然去年(106年)歷經了市府提高代

金.建商提高量體的重審程序.但目前最新的進度為市政府最終審議以及發布核定...相信這個建案蠻快就可以跟大家見面了!!

最後!還是不得不佩服該建商機構.精準的獵地.及較為親民的訂價策略功力!!應該很早前就對該區做評估及進行整合!

當然啦!!你可能會問? 這麼多戶耶?!!  賣的完嗎!!?

這點倒是.不用懷疑...  

第一..房地產的從業人員都知道..房子的開價.區段.學區.生活機能.交通便利性.建案規畫.案件自己會說話.只要符合市場自住及換屋(小換大)

族群的期待.基本上會買單的人大有人在!!重點是負擔的起以及符合需求!!  

第二.其他家建商我是不清楚.該機構的預售案件的去化能力!!應該是大家有目共睹的!!都是透過較市場價格低廉之銷售手法.加速去化量!

第三.透過都更程序.歷經專業人士及主管機關的前期審核及日後後續各個時期的監督(起造跟完工).再再的確保了案件的設計及施工品質!也較能

讓購屋者放心.也會增加民眾購買之意願

話說回來!! 如果能在這個案件上能以較為接近大家所能接受及負擔的價位購得!! 筆者是認為蠻優質可以推薦的案件..

畢竟好的區段.又反而以大坪數的四房型態居多..大量的綠帶.植栽..說真的!自住起來!還算蠻舒服的!!

因為您買的不只是房子..還有擁有約2400多坪的綠地及公園...

本文章引述資料 皆為-昌益機構-全軒建設-提報 新竹市政府 都發處  (東光段244地號)等12筆土地- 都更事業計畫公開資訊(公聽會.聽證會.)資料新舊並陳.

最終之規格.坪數及正式銷售時程.需經主管機關核定公告及實施者(建商)公告為準 !!  本資料並非建案廣告亦非相關書證，本資料並非消費者購屋之依據.

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